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コラム第23回 不動産③ 二項道路

今回は「道路」についてです。
道路、というと通常はアスファルトで舗装された道をイメージされると思います。
また、舗装されていなくても例えば砂利道であったり土の道であったり、日常生活の往来に使用しているのも「道路」です。といいますか、「道路」に見えます。
ですが、不動産の世界で「道路」の定義に照らすと、必ずしもそれらの道路は「道路」ではない場合があります。

 

建築基準法第42条に、道路の定義があります。
ここに条文の内容を記載すると長くなってしまうので割愛しますが、ぱっと見道路に見える土地であっても建築基準法上の道路ではない場合があったりします。
典型的な例が、どなたか個人や法人所有の土地=私有地を実際には道路として使用しているような場合です。
不動産投資を検討する際に気にすべき最重要点のひとつが、対象地とこの「道路」とのつながり状況、「接道」と言われるものです。
どのような形で対象地が道路とつながっているか、それが対象地での建物建築計画に大きく影響を与えるからです。

 

そして道路の中でもよく出て来る言葉が、今回のタイトルに示した「2項道路」という道路です。
この呼び名は「建築基準法第42条第2項」に由来します。

 

建築基準法上の「道路」というのは、道幅が原則4メートル以上ないといけません。
2項道路というのはこの道幅に満たない幅の道路で、本来であれば道路として取り扱うべきではないところ、特別に「道路」とみなされているから「みなし道路」と呼ばれたりもします。
2項道路に接道している土地については、その道路の中心線から2メートル離れたところから敷地として扱うように求められます。
これは、もともと2項道路が道幅4メートル未満の道路のため、あるべき「道路」に将来できるよう、道幅4メートルが確保できる分だけ使う敷地を削りなさい、というものです。
逆に言えば、将来4メートル幅の道路ができるようにその分の土地を残しておく、とも言えます。
これを、「敷地のセットバック」といいます。

 

2項道路に接道している土地は、結果として自分の土地であっても建築することができない土地がある、ということになります。
セットバックする部分は建物だけではなく例えば塀や門扉なども建てることはできません。
だからといって2項道路に接道する土地は単純投資する・取得する価値がないのかといえばそうではなく、あくまでも投資検討の際のポイントの一つとして考えていけばよい事項です。

 

2項道路は一言で言えば「狭い道路」でありそれは古い街によく見かける道路でもあります。
東京都内でも車一台通れるかどうかというような狭い道が街中にたくさんあり、そういった土地をいかにうまく評価して活用するか、というのが不動産投資を成功に導く一つのポイントではないかと当社では考えています。

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