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コラム第35回 利回りについて ①「利回り」とは

私どもミナトマネジメントの事業はいわゆる「投資」と言われているものです。
投資家と言われる方々からお金を集め投資を行う。
あるいは自らのお金で投資を行います。
そんなときに投資の判断基準となる一つの物差しが、「利回り」です。
「利回り」という言葉自体は皆さんもよく聞かれるのではないかと思います。
ただ、

 

「利回りとはなんですか?」

 

と直球の質問を受けると、意外とちゃんと答えられない人が多いような気がします。
そこで「利回り」についてお話ししたいと思います。

 

「利回り」とは、ざっくりいうと

 

「投資資金に対する、リターンの割合」

 

で、通常は「年利回り」、すなわち年間のリターンを示す指標です。
1年間に得たリターンを、投資資金で割った割合ということになります。
銀行の普通預金などの利息について物差しとなる「利率」も同じ意味合いですね。

 

ただ、投資の観点から見た場合、銀行預金などにおける利息は引き出されない限り元本に組み込まれ、元本がどんどん増えていきます。その増えた元本に利息がまたついてきます。
つまり、利息が利息を生むような構造となっています。
それを「複利」と言います。

 

一方で、私どもの扱う投資案件はそのほとんどが「単利」、つまり利益部分は元本に組み込まれるわけではありません。
例えば不動産に投資をした場合、そこから得られるリターン=家賃収入はそのまま投資家へ還元され、元本=投資不動産の簿価に組み込まれることはないからです。
預金のように投資するものが「お金」ではないので、単利になるわけですね。

 

そして単利の場合、投資資金の回収スケジュールイメージが簡単に計算することができます。
例えば「利回り10%」というのは何を意味するかというと、投資元本が100であるのに対して年間のリターンが10だ、ということになります。
つまり、このリターン10が10年続けばリターンの額が10×10年=100となり、投資元本の額と並びますね。
つまり、利回り10%の場合10年で投資元本が回収できる、ということになります。
これを計算式で見ると、

 

1÷10%=10年

 

となります。
これが5%だと20年、4%だと25年です。
こうやってパーセンテージを時間軸に置き換えると、また一つの投資判断の材料として利回りが使えることがわかると思います。

 

このように単純に「利回り」という言葉も、その数字をどういう角度で見るかによって使い方が変わってきます。
なのでこの意味をよく理解しなければなりません。
これから何回かに分けて、利回りについてお話したいと思います。

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