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コラム第38回 利回りについて ③表面利回りとネット利回り

投資商品のセールスで、よく

 

「利回り○%」

 

という言葉を目にしますよね。
これはリターン(収入)を分子、投資金額を分母として計算したものですが、その分子・分母のデータソースを見極めないとミスリードにつながるので注意が必要です。

 

まず、分子の「収入」について。
投資商品が生み出す総収入、いわゆる「売上」を分子としたときの利回りを

 

「表面利回り」

 

または

 

「グロス(Gross)利回り」

 

といいます。
賃貸不動産であれば賃料収入や物件の売却金額を、太陽光発電設備であれば売電収入や設備売却額を指します。リース物件だとリース料とリース物件の売却額ですね。

 

ただ、実際にはこの総収入の全てのお金が手元に残るわけではありません。
例えば不動産の場合、固定資産税などの税金や光熱費、保守管理費用、清掃費などが維持管理費用にかかりますよね。
それらを支払って手元に残った実収入を

 

「Net Operating Income」=NOI

 

と呼んだりします。
このNOIを分子としたときの利回りを

 

「ネット(Net)利回り」

 

とか

 

「NOI利回り」

 

と言います。

不動産のチラシで見かける利回りのほとんどは「表面利回り」ではないかと思われます。
表面利回り、グロスの数字の方が大きい数字を見せることができるからです。
ただ、この表面利回りで計算される収入の全額が手元に残るわけではないのは、上記の説明でお分かりいただけると思います。
次回以降でももう少しこの利回りについて掘り下げようと思います。

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