- 投資
- 2022.04.05
コラム第40回 利回りについて⑤ 利回りと資金繰り
これまでのコラムで利回りについてお話をしてきました。
投資である以上、手元にお金が残らないと意味がありませんよね。
それを利回りから考えてみたら、どうなるでしょうか？
表面利回りは売上を分子にした利回り、
ネット利回りはそこから物件維持のための諸経費を控除した「実収入」を分子にした利回り、
というご説明をしました。
ただ、投資家の立場からすると、それ以外にも投資に際して考慮すべき点があります。
最も一般的なのは投資に伴う借入金です。
この返済分を考慮しないと、本当の収支は測れません。
いわば
「資金繰り利回り」
とも言えるもう一つの利回りです。
例えばネット利回りが4%の投資物件があったとします。
この物件を取得するのに必要なお金を全額借り入れたとしましょう。
その借入の返済期間が30年の元金均等、利息の利率が1%だった場合、単純計算で借入元本の返済にかかる支出は1÷33年＝3%。これに利息が1%の負担を考慮すると、ネット利回りをスタートとした「資金繰り利回り」は
4%－3%－1%＝0%
となり、手元にはお金が残らない、ということになります。
今のままでは借入返済に物件が生み出すお金は全て充当されてしまうので、少しでも手元にお金を残すにはネット利回りが4%よりも大きい物件を投資対象とするべきだ、という投資方針がここで考えられますね。
実際には投資資金全額を借り入れずに一部自己資金を投じたり、元金均等返済ではなく元利均等返済（毎回の返済金額総額が同じになるように返済元本額と利息額の割合を変えていく返済方法）をするなど、上記のような単純計算には収まりません。
ただ、暗算レベルで収支判断する一つの方法としては有効です。
大事なのはセールストークで聞く「利回り」から、実際の投資家の立場からみた「資金繰り利回り」へ検討のベクトルを変えていくことです。
様々な角度から「利回り」を分析するようにしていただくことで、より成功確度の高い投資ができるようになるのではないかな、と思います。
