コラム第41回 不特法について ①不特法とは
弊社は昨年6月に不動産特定共同事業法（不特法）の免許を取得しました。
不動産特定共同事業法、「不特法」という言葉は聞いたことがない方がほとんどかもしれません。
また、不特法という言葉は知っていても、それがどういう法律で何ができるかを知っている方も少ないのではないかと思います。
そこで今回から数回に分けて、不特法の話をしたいと思います。
不特法とは何かというと、
「『現物の』不動産を対象としてファンドを組成する際に適用される法律」
という一言にまとめることができます。
普段私どもが目にする「不動産ファンド」、例えばREITなど、不動産を投資対象とするファンドは数多ありますが、それらのファンドを業法上分解してみると、ファンド投資対象が実は「現物の」不動産ではなく、「信託受益権」となっていることがほとんどだと思います。
これはどういうことかというと、不動産の権原である所有権を信託会社・信託銀行等に「信託設定」という形で預けて、その不動産の権原から「その不動産で生まれる果実を享受する権利」を「信託受益権」として分離させ、ファンドはその「信託受益権」を取得し、不動産を運用することによる損益の分配を受ける、という形だ、ということです。
投資家の立場から見ると、欲しいのは投資資産から得られる利益だけですから、究極的には不動産そのものが必要かというとそうではない、ということですよね。
そしてその不動産の根源部分である所有権などは、ファンドが運用されている間は誰にもその権利が侵されるようなことがないようにしないといけません。その手法の一つとして信託という手続きがとられるわけです。
そしてこの「信託受益権」は、金融商品取引法上「みなし有価証券」という扱いとなるため、信託受益権をファンドとする場合は金融商品取引業者が運用する必要があります。
では不特法に基づくファンドはどういう形かというと、このような信託設定の手続を行うことなく、現物不動産が直接投資対象となります。
従って、通常一般的に行われる不動産取引に近い形である、と言えるでしょう。
そういう性格のため、この不特法の監督官庁は宅地建物取引業法（宅建業法）と同じ国土交通省です。
私どもミナトマネジメントは金融商品取引業者ですが、宅建業者でもあります。
以前コラムにてお話したように、ミナトマネジメントはもともと宅建業者としてその歴史をスタートさせました。
その意味では、ファンド事業を展開するにあたって不特法の免許取得は避けられなかったのかもしれません。
では、不特法に基づく許可の種類というはどういうものがあるのでしょうか。
それは次回のコラムにてお話したいと思います。
