- 不動産
- 2023.02.07
コラム第62回 建ぺい率と容積率
土地を取得して建物を建てるうえでは様々な規制を受けます。
いわゆる不動産業界では当たり前に知っているものの一般の方々には深く理解されていないことの一つに、「建ぺい率（建蔽率）」と「容積率」があると思います。
今さらながらの感もありますが、基本に立ち返って今回はこのお話をしたいと思います。
・建ぺい率
建ぺい率とは一言で言うと、
「土地の敷地面積に対する、その土地に立ててよい建物の面積（建築面積：建物を上から見たときの面積）の割合」
です。
例えば敷地面積100㎡の土地に建築面積70㎡の建物を建てる場合、建ぺい率は
70㎡÷100㎡＝70％
となります。
・容積率
容積率は一言で言うと、
「土地の敷地面積に対する、延床面積（建物の各階の床面積の合計）の割合」
です。
例えば各階の面積が50㎡の5階建て建物を敷地面積100㎡の土地に建てる場合、容積率は
（50㎡×5階）÷100㎡＝250％
となります。
土地を取得したからと言ってその土地の広さと同じだけの広さの建物を建ててよいかというと、そうではありません。
建物の広さや大きさは隣接する建物への日当たりやその土地のエリア本来の用途など、様々な影響があるためです。
建ぺい率と容積率の上限は不動産業者が作成する物件概要があればそこに記載されているのが一般的で、自分で調べる場合は各自治体の都市計画図を見たり直接担当部署に問い合わせたりすることで確認することができます。
この建ぺい率と容積率で、その土地に建てられる建物の規模感の見当をある程度つけることができます。
例えば敷地面積が100㎡で「建ぺい率80％・容積率300％」の土地がある場合、まず1階建ての建物だと建築面積80㎡（土地面積100㎡×建ぺい率80％）の建物を建てることができますね。
そしてその建築面積を維持して何階建ての建物が建てられるかというと、3階建ての建物は
建築面積80㎡×3階＝240㎡、容積率＝240㎡÷敷地面積100㎡＝240％＜300％
なので建てられますが、4階建ての建物は
建築面積80㎡×4階＝320㎡、容積率＝320㎡÷敷地面積100㎡＝320％＞300％
ということで建てられない、ということになります。
そこで、例えば建築面積を70㎡とした場合には、建ぺい率は70％、また容積率は
建築面積70㎡×4階＝280㎡、容積率＝280㎡÷敷地面積100㎡＝280％＜300％
となるため4階建ての建物を建てることができる、と考えられます。
実際には都市計画法に基づく用途地域やその他各自治体が独自に定める規制など、様々な要因を踏まえ建物の規模を決めていく必要があります。
私どもも土地の取得を検討する場合はこういった各種規制を確認し様々な角度から分析したうえで判断をしています。
土地の購入を検討する場合はこういった基本的な情報をまず押さえたうえでどのような制限がその土地にかかるのかをしっかり確認する必要があるといえるでしょう。
